THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN – THỊ TRƯỜNG – ĐÁY (10 năm 1 chu kì) Cùng đội ngũ vietnamland.net Review sơ lược khách quan về bất động sản năm 2023
“Dự án”: nghe thôi đã sợ….
Vào cuối quý 3/ 2022. Thời điểm sau khi bất động sản đạt đỉnh. Lúc này những khách hàng
1. Ôm Bank
2. Tài chính hụt
Sẽ là những đối tượng ở lại với nguy cơ bán cắt lỗ, bán tháo. Vì sao ư?
Dự án càng lớn thì khả năng ra hàng sẽ theo lộ trình cuốn chiếu: Giai đoạn 1 -2 – 3 – 4 – 5…v…v…
Giống như đi học phải đi theo từng cấp 1,2,3…
Thời điểm chỉ vỏn vẹn 2-3 tháng bán lời chênh 2-500triệu
Thời điểm chỉ vỏn vẹn 1 tháng: bán cắt lỗ 2-300triệu
Vậy điểm nhấn ở đâu?
Với tôi khi đã chọn đầu tư: Thì tôi sẽ quan tâm đến 9 yếu tố
1. Dòng tiền (Tài chính tới đâu thì múc tới đó)
2. Vị trí (Sau khi cấn đối tài chính vay và không vay, sức chơi tới đâu và mức độ thời gian đầu tư là bao lâu)
3. Tiềm năng gì? (Sales tư vấn là 1 chuyện, phải có góc nhìn thực tế)
4. Xung quanh có khu công nghiệp chưa, dân cư, tiềm năng logistics
5. Nhu cầu an sinh xã hội
6. Đặc biệt là khả năng quản lý tài sản (Có thể tới lui 1 năm mấy lần, tự tới thăm hay nhờ người hay nhờ sales để theo dõi)
7. Giá thời điểm (Giá giữa đất dân và giá giữa dự án)
8. Pháp lý tới đâu thì đầu tư tới đó
9. Tăng trưởng (Mức giá từ cđt phân theo giai đoạn block mới)
Với 8 yếu tố này, nếu bạn không cân nhắc kĩ, thông tin hiểu biết chưa tới thì việc áp dụng vay bank chỉ có đường “CHẾT”
Vì đối với khách hàng thanh toán nhanh, tôi lấy ví dụ 1 nền 5x20 là 100m2
Thanh toán nhanh: 3 tỷ thì còn 2,7 tỷ.
Thì so về mức thanh toán 30% vay 70% tức bỏ ra 900 triệu vay 2tỷ1. Mỗi tháng phải trả đâu đó lãi suất và gốc 8-12% tùy bank rơi vào 22-30triệu/tháng. Cũng là thời điểm nửa năm: phải thanh toán thêm cho ngân hàng nếu bán ra sẽ bị phạt 2% trả trước kèm với vay theo gói: 8-12% thì tổng phải trả lại bank từ 140-200trieu (đã bao gồm lãi phạt và mức vay)
Nếu giá bds tăng trưởng 10%/năm tức nền 3 tỷ sẽ rơi vào 3 tỷ 3, Mức phí giao dịch môi giới là 1% tương đương 33 triệu + phí sang tên hợp đồng rơi vào 5-10trieu/hợp đồng. Thì sẽ xảy ra 3 câu chuyện:
1: (Khách hàng số 1) Đối với khách thanh toán nhanh (Mạnh nguồn vốn chả sợ gì cứ ôm hoặc bán)
2: (Khách hàng số 2) Đối với khách vay: Lời quá ít sau khi cấn trừ toàn bộ bank và phí sales thì ở mức hòa vốn. (Phí sale 33trieu+ phí hợp đồng + phí phạt bank + lãi bank: Tổng đã rơi vào: 33 triệu + 5-10triệu + 2% vay 2ty1 là 42 triệu + 140-200trieu bank cho 5 tháng vay: 240-280triệu)
3: Cùng nhau ôm tiếp vì chưa muốn bán, lời quá ít.
- Đến lúc này sẽ xảy ra tiếp 2 câu chuyện
Khách hàng vì lý do nào đó kẹt vốn hoặc kẹt nguồn thu nhập, muốn bán ra (Khách hàng số 2) thì khách hàng này cần phải đưa ra mức giá hợp lý vì (Khách hàng số 1) đã là người hời. Đối với dự án thường trên 1000 sản phẩm thì mỗi đợt mở block mới sẽ đẹp hơn giá cao hơn block cũ. Khi lựa chọn quá nhiều, thì lúc này khách không đủ điều kiện tài chính và khách vay sẽ bán mức giá rẻ xuống để cạnh tranh ra nhanh hơn với khách hàng (Khách hàng số 1) cứ thế lặp lại mãi thay vì đi vay bỗng dưng thành con nợ khi nguồn thu nhập bị mất đi hoặc sụt giảm.
- Thở Oxi: từ bán lời 10% xuống -10% rồi xuống thêm -20% xảy ra và cđt chỉ liên tục bán mới (Có câu hỏi đặt ra vì sao khách mua mới giá cao nhưng họ vẫn mua) Bởi vì chính sách tốt, thanh toán tốt, vị trí đẹp đáp ứng đúng yêu cầu của họ.
Và 1 phần cdt cứ liên tục cung cấp ra thị trường như vậy, dẫn đến việc cung nhiều hơn cầu, áp lực về dòng tiền dẫn đến việc cắt lỗ… (Đương nhiên sẽ còn nhiều khía cạnh khác, tôi chỉ nói 2 trường hợp cụ thể nhất gặp nhiều nhất là khách vay và khách không đủ tài chính muốn lướt cọc nhé)
==>> Bạn có thể xem thêm chi tiết về dự án đang bán chạy hot nhất thị trường hiện nay, pháp lý chuẩn, giá tốt . thanh khoản cao. đặc biệt tại vị trí trung tâm của trung tâm cùng tham khảo dự án của Chủ đầu uy tín Vạn Xuân Group => đó là Dự án Happy One Central
nguồn tin thị trường
