•
Diện tích thông thủy, một khái niệm cơ bản trong lĩnh vực bất động sản, không chỉ đơn thuần là con số mô tả diện tích của một căn nhà mà còn đồng nghĩa với sự tối ưu hóa không gian sử dụng. Hãy cùng Việt Nam Land tìm hiểu về khái niệm này để hiểu rõ hơn về ảnh hưởng của diện tích thông thủy đối với không gian sống và cuộc sống hàng ngày của bạn nhé!
Khái niệm “diện tích thông thủy” có nguồn gốc từ hai từ Hán – Việt là “thông” và “thủy”, trong đó, “thông” biểu thị sự trôi chảy, không gặp trở ngại, và “thủy” đề cập đến nước. Tổng hợp lại, “thông thủy” mô tả khả năng nước trôi chảy mà không gặp sự cản trở hay ngăn chặn. Thuật ngữ này thường được ứng dụng rộng rãi trong lĩnh vực thiết kế, xây dựng và kiến trúc.
Diện tích thông thủy là diện tích của một căn hộ được đo dựa trên không gian mà nước có thể lan tỏa. Còn được biết đến là “diện tích sử dụng của căn hộ,” nó bao gồm diện tích của các phòng mà nước có thể lan tỏa đến, cũng như diện tích của logia và ban công (nếu có). Tuy nhiên, không tính vào diện tích của các bức tường phòng, bức tường xung quanh ngôi nhà, sàn có cột, hay diện tích của các hộp kỹ thuật bên trong căn hộ.
Trên thế giới, diện tích thông thủy (gọi là carpet area trong tiếng Anh) thường được mô tả là diện tích có thể trải thảm, bao gồm tất cả các không gian mà có thể được phủ bằng thảm.
“Diện tích thông thủy” có nguồn gốc từ hai từ Hán – Việt là “thông” và “thủy”
Xác định diện tích sử dụng của một căn hộ trên thực tế, so với diện tích mà chủ sở hữu phải chi trả để sở hữu, là một bước quan trọng. Diện tích thông thủy gần với diện tích bề ngoài càng tốt, tùy thuộc vào cấu trúc, điều kiện kiến trúc, và có thể được mở rộng tối đa đến một mức nào đó.
Trong thực tế, nhiều khách hàng chỉ chú ý đến diện tích được ghi trên giấy mua bán, mà không để ý đến diện tích xây dựng, hay diện tích thông thủy. Do đó, người mua có thể mắc phải rủi ro khi không quan tâm đến cả hai thông số này.
Đối với các kiến trúc sư, họ cần thiết kế sao cho diện tích thông thủy lớn và thoải mái nhất, để đáp ứng mục đích sử dụng chính của căn hộ.
Xác định diện tích thông thủy lớn và thoải mái nhất, để đáp ứng mục đích sử dụng chính của căn hộ.
Theo Điều 101 của Luật Nhà ở năm 2014, Khoản 2 được quy định như sau:
“2. Phần diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác trong căn hộ mà chủ sở hữu sở hữu riêng được tính dựa trên kích thước thông thủy. Nó bao gồm phần diện tích của các tường phòng bên trong căn hộ, diện tích của logia, ban công (nếu có), và không tính diện tích của các tường phân chia giữa các căn hộ, tường bao quanh ngôi nhà, hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ, và diện tích sàn có cột. Đối với diện tích của ban công, nó bao gồm toàn bộ diện tích sàn, và trong trường hợp có tường chung, diện tích được đo từ mép trong của tường chung.”
Trong các mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ, Điều 1 giải thích thuật ngữ “diện tích sử dụng của căn hộ” như sau:
“Diện tích sử dụng của căn hộ” là phần diện tích sử dụng của căn hộ được mua bán, được đo đạc dựa trên kích thước thông thủy, được ghi trong Giấy chứng nhận cấp cho người mua. Nó bao gồm diện tích của các tường ngăn phòng, diện tích của lô gia, ban công (nếu có), liên kết với căn hộ đó, và không tính diện tích của tường chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột, tường bao quanh ngôi nhà, và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ…”
Quy định về diện tích thông thuỷ theo pháp luật
Hiện tại, diện tích thông thủy được đo đạc theo các hướng dẫn và quy định trong Thông tư 03/2014/TT-BXD, mặc dù thông tư này đã không còn hiệu lực từ ngày 15/8/2016 và Thông tư 19/2016/TT-BXD đã thay thế từ ngày 30/6/2016.
Thông tư 03/2014/TT-BXD chỉ định:
“…Diện tích sử dụng của căn hộ được đo đạc dựa trên kích thước thông thủy, được ghi rõ trong Giấy chứng nhận cấp cho người mua. Bao gồm diện tích của tường ngăn giữa các phòng, diện tích của lô gia, ban công (nếu có) liên kết với căn hộ, không tính tường chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật bên trong căn hộ, tường bao quanh ngôi nhà.
Diện tích ban công tính toàn bộ diện tích sàn, và trong trường hợp ban công có phần diện tích tường chung, diện tích được tính từ mép trong của tường chung. Khi chuyển giao căn hộ, các bên liên quan cần ghi rõ trong biên bản bàn giao hoặc phụ lục hợp đồng diện tích đã ký và diện tích sử dụng thực tế chuyển giao. Biên bản bàn giao căn hộ và phụ lục hợp đồng đều là một phần không thể thiếu của hợp đồng mua bán căn hộ.”
Diện tích thông thủy được đo đạc theo quy định trong Thông tư 19/2016/TT-BXD
Diện tích thông thủy của căn hộ bao gồm các thành phần sau:
Thông tư 03/2014/TT-BXD cung cấp một minh họa chi tiết về cách tính diện tích thông thủy như thể hiện trong hình sau:
Trong đó:
Nếu căn hộ có hình dạng khác, có thể chia thành các hình tròn, hình chữ nhật riêng biệt, tính diện tích riêng từng phần rồi tổng hợp lại.
Theo đánh giá của các chuyên gia, đây là phương pháp tính chuẩn, đảm bảo quyền lợi tối đa cho chủ nhân trong tương lai về cả diện tích sử dụng và diện tích được tính phí cho dịch vụ quản lý của dự án.
Hiện nay, người tiêu dùng chưa thực sự chú ý và không có thói quen quan tâm đến việc đo và tính diện tích thông thủy của căn hộ, dẫn đến việc họ bỏ lỡ nhiều quyền lợi quan trọng. Ngoài ra, không chỉ là người mua không quan tâm, mà ngay cả những nhà đầu tư đôi khi còn gặp khó khăn trong việc hiểu và tính toán thông số này, gây ra việc kích thước không khớp giữa các số liệu thực tế và những con số ghi trên hợp đồng mua bán. Nếu sự chênh lệch về diện tích giữa hợp đồng và thực tế là quá lớn, người mua sẽ phải chịu thiệt thòi đáng kể.
Như đã trình bày ở phần trước, diện tích thông thủy của căn hộ chung cư là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, được đo đạc từ mép bên trong của tường thay vì tính từ tim tường, nhằm đảm bảo quyền sử dụng thực tế phản ánh đúng số tiền đã chi trả.
Diện tích thông thủy của căn hộ chung cư được đo đạc từ mép bên trong của tường
Dịch vụ quản lý và vận hành nhà chung cư có giá được đặt theo quy định tại Điều 106 của Luật Nhà ở 2014 và được đưa ra dựa trên từng tòa nhà cụ thể thông qua sự thương lượng với đơn vị quản lý và vận hành.
Giá của dịch vụ quản lý và vận hành nhà chung cư được xác định bằng đồng Việt Nam và được tính dựa trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy), theo như quy định tại khoản 2 của Điều 30 trong Thông tư 02/2016/TT-BXD.
Do đó, giá dịch vụ quản lý và vận hành nhà chung cư được đặt theo phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ nhân căn hộ.
Giá dịch vụ quản lý và vận hành nhà chung cư được đặt theo quy định Luật Nhà ở 2014
Chủ nhân và người sử dụng nhà chung cư chịu trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý và vận hành hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng), để đơn vị quản lý và vận hành thực hiện các nhiệm vụ quy định.
Kinh phí quản lý và vận hành nhà chung cư được tính dựa trên giá dịch vụ quản lý và vận hành nhân x với diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư.
Trong trường hợp chưa có Giấy chứng nhận, diện tích được sử dụng làm cơ sở để tính kinh phí quản lý và vận hành là diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu (diện tích thông thủy), diện tích này được xác định theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc dựa trên thực tế.
Tổng cộng, việc tính diện tích của căn hộ chung cư theo kích thước thông thủy không chỉ đảm bảo cho người mua về diện tích khi mua nhà mà còn có lợi ích trong việc đóng kinh phí vận hành. Nếu tính theo tim tường ảo, người mua sẽ phải chịu tổn thất.
Tính diện tích của căn hộ chung cư theo kích thước thông thủy đảm bảo cho người mua về diện tích khi mua nhà
Bài viết đã làm rõ vấn đề cho những người chưa rõ diện tích thông thủy là gì và đã hướng dẫn cách tính diện tích. Mong rằng những người mua nhà hoặc căn hộ sẽ hiểu rõ hơn về cách tính và tầm quan trọng của thông số này, từ đó đảm bảo tối đa hóa quyền lợi trong tương lai.
 |
